Naboens toværelses kommer til salg – og du har allerede tegnet stregerne i hovedet: væggen ud til entréen ryger, køkkenet bliver til et børneværelse, og pludselig har du en rigtig familiebolig i den opgang, du allerede elsker. En lejlighedssammenlægning er en af de mest værdiskabende ombygninger, du kan lave i en etageejendom. Men reglerne overrasker mange. Sammenlægning af lejligheder regler handler nemlig om to helt forskellige spor, der skal løbe parallelt: et boligpolitisk spor, hvor kommunen skal give samtykke til, at en bolig nedlægges, og et byggeteknisk spor, hvor bygningsreglementet stiller krav til bærende konstruktioner, brandsikkerhed, flugtveje og lyd.
I denne guide gennemgår vi processen trin for trin – med udgangspunkt i, hvordan det foregår i København og andre større kommuner. Du får overblik over de tilladelser, du skal have, hvornår der er krav om byggetilladelse og certificeret statiker, hvilke krav der gælder mellem to boligenheder, og hvad du realistisk skal regne med i budget og tid.
Kort overblik: de tre tilladelser du skal have styr på
Bolius beskriver processen som tre selvstændige godkendelser, der skal være på plads, før du kan gå i gang: samtykke fra ejer- eller andelsboligforeningen, kommunens tilladelse til selve sammenlægningen (nedlæggelse af en bolig) og en byggetilladelse til de bygningsmæssige indgreb. Læs mere i Bolius’ gennemgang af sammenlægning af lejligheder.
| Godkendelse | Hvem giver den? | Hvad handler den om? | Typisk sagstid |
|---|---|---|---|
| Foreningens samtykke | Ejerforening eller andelsboligforening (bestyrelse/generalforsamling) | Vedtægter, fordelingstal, andelsværdi, indgreb i fælles bygningsdele | Fra næste bestyrelsesmøde til næste generalforsamling |
| Tilladelse til sammenlægning | Kommunen (boligmyndigheden, i København Teknik- og Miljøforvaltningen) | Nedlæggelse af en bolig efter lov om boligforhold – arealgrænser, ledighed, bopælspligt | Uger til få måneder – politisk behandling tager længst |
| Byggetilladelse | Kommunens byggesagsafdeling (Byg og Miljø) | Bærende konstruktioner, brand, flugtveje, lyd, fugt og installationer | Ofte 1–4 måneder afhængigt af kommune og materialets kvalitet |
Rækkefølgen er vigtig. Du skal have boligmyndighedens samtykke, før der laves bygningsforandringer med sammenlægning for øje – det fremgår direkte af lov om boligforhold, hvor det står, at boligen ikke må tages i brug til andet formål, og at der ikke må iværksættes bygningsforandringer med henblik på sammenlægning, før samtykket foreligger.
Sammenlægning af lejligheder regler: hvad siger lov om boligforhold?
Reglerne om at nedlægge en bolig – herunder ved sammenlægning – lå tidligere i boligreguleringsloven. De findes i dag i lov om boligforhold, som er en del af den lejelovsreform, der delte de gamle regler op i en ny lejelov og en lov om boligforhold. Indholdet er i vidt omfang det samme, men hvis du støder på ældre vejledninger, der henviser til “boligreguleringslovens § 46”, er det den bestemmelse, der nu er videreført i lov om boligforhold § 3.
Hovedreglen er, at en bolig ikke må nedlægges helt eller delvist uden kommunalbestyrelsens samtykke – og det gælder, uanset om nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af to eller flere boliger, eller ved at boligen tages i brug til noget andet end beboelse. Når du lægger to lejligheder sammen, nedlægger du altså formelt én bolig, og det kræver et samtykke.
130 m²-grænsen – dit stærkeste kort
Loven giver dig et retskrav i mange situationer. Kommunen kan nemlig ikke nægte samtykke til sammenlægning, når tre betingelser er opfyldt:
- Ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m².
- Boligerne skal være ledige – og ledigheden må ikke skyldes, at udlejeren har opsagt lejeren efter de bestemmelser i lov om leje, der er henvist til i loven.
- Den bolig, hvis areal forøges, skal være ledig på samme måde eller være beboet af beboere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.
Reglen gælder ikke almene boliger, hvor der er særlige og markant strammere regler. Reglerne i kapitlet gælder desuden i de såkaldte regulerede kommuner, og ikke-regulerede kommuner kan beslutte, at reglerne skal gælde hos dem – så det er altid din egen kommunes praksis, du skal have bekræftet skriftligt, før du køber naboens lejlighed.
Vær opmærksom på, at det er bruttoetagearealet, der tæller – ikke det areal, du oplever indenfor. Bolius gør opmærksom på, at arealet måles til væggenes yderside, og at din andel af trappeopgangen regnes med. Det er en klassisk fælde: to lejligheder, der på papiret er 62 + 66 m² i BBR, kan meget vel ende over 130 m² i bruttoetageareal.
Praksis i København, Aarhus og andre kommuner
Over 130 m² er du ude af retskravet og inde i kommunens skøn – og her er der stor forskel fra kommune til kommune. Flere kommuner ønsker aktivt større familieboliger og har derfor vedtaget mere lempelige retningslinjer.
| Kommune | Administrativ praksis | Over grænsen |
|---|---|---|
| København | Tilladelse gives, hvis det samlede etageareal ikke overskrider 150 m². Efter konkret vurdering op til 180 m², hvis fx den ene bolig har utidssvarende toilet-/badeforhold, den mindste bolig er højst 55 m², eller den ene bolig er uhensigtsmæssigt indrettet | Afslag eller skærpet vurdering |
| Aarhus | Retskrav op til 130 m² efter byrådets retningslinjer; forvaltningen kræver, at sammenlægningen er reel | Konkret vurdering i Teknik og Miljø |
| Roskilde | Normalt administrativ tilladelse, når det samlede bruttoareal ikke overstiger 130 m² | Over 130 m² forelægges politisk – ca. 2–3 måneder fra ansøgning til afgørelse |
| Hvidovre | Administrativ sammenlægning op til 130 m², når en række forhold er opfyldt | Over 130 m² kræver dispensation og behandling i Økonomiudvalget |
Kilderne til tabellen er kommunernes egne sider og redegørelser: Københavns Kommunes boligredegørelse, Aarhus Kommunes retningslinjer for sammenlægning og nedlægning af boliger, Roskilde Kommune og Hvidovre Kommune. At arealgrænsen i København er hævet til 150 m² og i særlige tilfælde op til 180 m², er også bekræftet i et ministersvar om sammenlægning af boliger i København. Praksis kan ændre sig politisk, så bed altid om en skriftlig bekræftelse på den aktuelle praksis, inden du binder dig økonomisk.
Andelsbolig, ejerlejlighed eller udlejning?
Ejerformen ændrer ikke de kommunale regler, men den ændrer papirarbejdet:
- Andelsbolig: Foreningens vedtægter styrer, om sammenlægning er tilladt, om der er forkøbsret for naboen, og hvordan andelsværdi og boligafgift fordeles bagefter. ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) anbefaler at afklare kommunens praksis tidligt i forløbet.
- Ejerlejlighed: Her skal to selvstændige ejerlejligheder ofte lægges sammen til én i ejerlejlighedsfortegnelsen. Det er typisk en opgave for en landinspektør, og der kan være behov for samtykke fra panthavere og for at justere fordelingstal i ejerforeningens vedtægter. Få det afklaret med landinspektør, bank og administrator, før håndværkerne bestilles.
- Udlejningsejendom: Kravet om, at boligerne skal være ledige uden udlejerens opsigelse, er skrapt. Er der en lejer i den ene bolig, skal kommunen typisk se dokumentation for frivillig fraflytning – det fremgår blandt andet af kommunale ansøgningsvejledninger.
Byggetilladelse: hvornår kræver sammenlægningen det?
Selve sammenlægningen kan i princippet være så simpel, at der ikke kræves byggetilladelse – men i praksis udløser den næsten altid en byggesag, fordi man rører ved noget af det, bygningsreglementet er allermest optaget af. Bygningsreglementets vejledning om ombygning og brug af certificerede rådgivere giver konkrete eksempler, som er guld værd, når du skal vurdere din egen sag.
Bærende vægge og “konstruktionens virkemåde”
Nøglebegrebet er, om indgrebet ændrer de bærende konstruktioners virkemåde. Ifølge bygningsreglementets vejledning ændrer det ikke virkemåden, hvis du etablerer, flytter eller fjerner ikke-bærende vægge, eller laver huller, der ikke påvirker konstruktionsdelens virkemåde. Omvendt kræver det byggetilladelse, hvis virkemåden ændres – og som eksempler nævnes netop delvis fjernelse af en bærende væg, etablering af et hul i en bærende væg, der påvirker konstruktionsdelens virkemåde, samt etablering af udvekslingsbjælker.
Og her er sagen: i klassiske københavnske etageejendomme fra omkring 1880–1930 er væggen mellem to lejligheder næsten altid bærende. Lejlighedsskelvæggen af massiv mur bærer typisk træbjælkelaget fra etage til etage. Derfor er et gennembrud mellem to lejligheder næsten altid et indgreb i bæresystemet, som kræver:
- opmåling og registrering af den eksisterende konstruktion – hvor ligger bjælkerne, og hvordan er de understøttet?
- en udveksling, typisk en stålbjælke (HEA/HEB) eller et forstærket murstik med korrekt vederlag og lastfordeling
- eftervisning af, at lasten kan føres videre ned gennem de underliggende etager til fundamentet – det er ofte her, projekter vokser
- statisk dokumentation, midlertidig understøtning under udførelsen og kontrol af det udførte arbejde
Et lille hul til en dør i en tung skelvæg lyder simpelt. Men har væggen også en stabiliserende funktion – og det har den ofte, fordi skelvæggene afstiver ejendommen på tværs – kan et bredt gennembrud kræve mere end en bjælke over åbningen.
Brandforhold og flugtveje – den oversete udløser
Selv en sammenlægning uden indgreb i bærende vægge kan kræve byggetilladelse, hvis du ændrer forudsætningerne for brandsikkerheden. Bygningsreglementets vejledning bruger præcis dette eksempel: to lejligheder i samme opgang og på samme etage lægges sammen, et køkken fjernes, vand- og afløbsinstallationen afproppes, og en mindre ikke-bærende væg i entréen fjernes. I sig selv udløser det ikke en byggetilladelse. Men når bagtrappen samtidig sløjfes, så der fremover kun er flugtvej til hovedtrappen, ændres forudsætningerne for de brandmæssige forhold – og så kræver arbejdet byggetilladelse, hvor der skal tilknyttes en certificeret brandrådgiver.
Typiske brandtemaer i en sammenlægning:
- Flugtveje: Nedlægger du et køkken med bagtrappedør, eller lukker du en af to udgange, ændrer du redningsforholdene.
- Døre til trapperum: Overflødige hoveddøre skal lukkes korrekt, og de resterende døre skal opfylde kravene til dør mellem bolig og trapperum.
- Brandadskillelse: Når to enheder bliver én, forsvinder kravet om brandadskillelse mellem dem – men adskillelsen til de øvrige boliger, til trapperum og til loft/kælder skal stadig være intakt. Nye føringsveje for el, vand og ventilation gennem en brandvæg skal brandtætnes og dokumenteres.
- Varsling: Den nye, samlede bolig skal indrettes, så kravene til røgalarmer/varsling er opfyldt i hele boligen.
Certificeret statiker og brandrådgiver: sådan hænger klasserne sammen
Med BR18 flyttede kontrollen med statik og brand fra kommunen til certificerede rådgivere. Projektet indplaceres i en konstruktionsklasse (KK1–KK4) og en brandklasse (BK1–BK4), og fra og med klasse 2 er der krav om, at der tilknyttes en certificeret statiker henholdsvis en certificeret brandrådgiver, som udarbejder starterklæring til byggetilladelsen og sluterklæring i forbindelse med færdigmelding.
Hvorfor etageboliger ofte ender i KK2
For et enfamiliehus kan et vægindgreb ofte holdes i KK1. Men i etageboliger er billedet et andet: er konstruktionen kompleks eller ikke-traditionel, er der vandret lejlighedsskel, eller er der mere end to etager, ryger projektet typisk i KK2 eller højere – og først der er en certificeret statiker et lovkrav. Det beskrives blandt andet i denne gennemgang af reglerne om certificeret statiker. Konsekvensen for dig som bygherre: i en almindelig etageejendom i København skal du regne med en certificeret statiker på projektet – ikke som en ekstra service, men som en forudsætning for at få byggetilladelse.
Vil du forstå klassesystemet i dybden, har vi skrevet en samlet gennemgang her: Certificeret statiker krav ved tilbygning: BR18 forklaret.
Hvad skal statikeren og brandrådgiveren levere?
- Indplacering i konstruktions- og brandklasse med begrundelse – skal med i ansøgningen.
- Statisk dokumentation: konstruktionsgrundlag, statiske beregninger for udvekslingen og de påvirkede konstruktionsafsnit, konstruktionstegninger samt kontrolplaner og kontrolrapporter.
- Brandteknisk dokumentation: brandstrategi, flugtvejsplaner, brandtekniske tegninger, drifts- og kontrolplan.
- Starterklæring før byggetilladelse og sluterklæring ved færdigmelding.
Sluterklæringerne er ikke en formalitet. Uden dem får du ikke ibrugtagningstilladelse – og uden ibrugtagningstilladelse har du reelt en bolig, der ikke er lovligt taget i brug, hvilket kan blokere et fremtidigt salg eller en belåning. Se vores guide til ibrugtagningstilladelse og færdigmelding for den fulde dokumentationsliste.
Lydkrav mellem enheder: det, ingen tænker på før det er for sent
Bygningsreglementets kapitel om lydforhold kræver, at personer i boliger ikke generes af lyd fra andre bolig- og erhvervsenheder, fra bygningens installationer eller fra veje og jernbaner, og for boliger skal lydforholdene overholde klasse C i DS 490 Lydklassifikation af boliger samt niveauerne i bygningsreglementets vejledning om lydforhold. Se bygningsreglementets kapitel 17 om lydforhold og de tilhørende vejledninger på bygningsreglementet.dk. Dokumentation kan ske ved beregning eller ved måling i den færdige bygning.
Det betyder tre ting i praksis for en sammenlægning:
- Mod naboerne må lydisoleringen ikke svækkes. Når du fræser spor til el i en skelvæg, laver nye rørgennemføringer eller fjerner puds, kan du let ødelægge en lydmæssigt velfungerende væg. Gennemføringer skal lukkes tæt og massivt – ikke med skum alene.
- Nye lette vægge inde i boligen skal ikke opfylde krav til boligadskillelse, men de er stadig afgørende for den oplevede komfort. Dobbelt gips, isolering i hulrummet og tætning mod gulv og loft koster lidt mere og betaler sig hver dag.
- Installationsstøj: Flytter du bad eller køkken, får du nye faldstammetilslutninger og vandrør. Lyddæmpende bøjler og korrekt indmuring er forskellen mellem en stille og en støjende bolig – også for naboen under dig, som ellers klager til foreningen.
Flytter du samtidig bad eller køkken, skal våd- og fugtreglerne overholdes. Det er et emne i sig selv – se vores gennemgang af badeværelsesrenovering, vådrumsregler og priser.
Sådan ser den tekniske udførelse ud i praksis
En veludført sammenlægning i en ældre etageejendom følger typisk denne rækkefølge:
- Registrering: Opmåling, prøvehuller i vægge og gulve, afklaring af bjælkelagets retning og vederlag, tjek af skjulte installationer og af, om der er asbest eller bly i gamle materialer.
- Projektering: Tegninger af eksisterende og fremtidige forhold, statisk projekt, brandstrategi, ansøgninger. Her afklares også, om ejendommens faldstammer eller stigstrenge alligevel bør indgå i projektet, mens der er adgang.
- Afspærring og støvhåndtering: Ejendommen er beboet. Støvvægge, undertryk, tildækning af trappeopgang og faste arbejdstider aftalt med foreningen er en del af leverancen – ikke en ekstra.
- Midlertidig understøtning: Bjælkelaget understøttes, før der brydes. Det er her, de dyre fejl sker, hvis man sparer.
- Gennembrud og udveksling: Åbningen skæres, stålbjælken monteres med korrekt vederlag, understøtningen fjernes kontrolleret, og der udføres kontrol efter kontrolplanen.
- Installationer: To boliger har to el-tavler, ofte to målere, to vandmålere og måske to varmefordelingsmålere. Sammenlægning af installationer skal aftales med netselskab, forsyning og administrator. Et nedlagt køkken kræver korrekt afpropning af vand og afløb – ikke bare en prop i et rør.
- Lukning og overflader: Gulve mødes typisk i to forskellige niveauer og retninger. Afretning, nye brædder eller parket i overgangen, stuk, paneler, spartling og maling er en stor del af budgettet.
- Færdigmelding: Sluterklæringer, dokumentation, ibrugtagningstilladelse og BBR-opdatering.
Pris: hvad koster en sammenlægning af to lejligheder?
Der findes ingen officiel prisliste, og spændet er stort – en simpel sammenlægning med ét gennembrud og let istandsættelse ligger i en helt anden liga end en totalrenovering med nyt køkken, nyt bad og nye gulve i hele boligen. Tallene nedenfor er vejledende erfaringspriser fra sammenlignelige projekter i hovedstadsområdet, inkl. moms, og skal ikke læses som et tilbud. Materialepriser og kapacitet svinger – se vores gennemgang af materialepriser i byggeriet og prissikring i kontrakten.
| Post | Vejledende pris (inkl. moms) | Bemærkning |
|---|---|---|
| Rådgivning, opmåling og tegninger | 25.000–70.000 kr. | Afhænger af, om der findes brugbare eksisterende tegninger |
| Certificeret statiker + statisk dokumentation | 30.000–80.000 kr. | Højere, hvis lasten skal føres gennem flere etager |
| Certificeret brandrådgiver (ved brandklasse 2) | 25.000–60.000 kr. | Udløses typisk af ændrede flugtveje |
| Landinspektør/juridisk berigtigelse (ejerlejligheder) | 15.000–40.000 kr. | Sammenlægning i ejerlejlighedsfortegnelsen, fordelingstal |
| Gennembrud i bærende væg med stålbjælke | 45.000–110.000 kr. pr. åbning | Inkl. understøtning, stål, murerarbejde og oprydning |
| Nedlæggelse af køkken, afpropning af vand/afløb | 15.000–40.000 kr. | Mere, hvis faldstamme skal ændres |
| Lukning af overflødig hoveddør + brandtætning | 15.000–45.000 kr. | Krav til dør/væg mod trapperum |
| El: sammenlægning af tavler og målere | 20.000–60.000 kr. | Netselskabets gebyrer kommer oveni |
| Gulve, overgange, stuk, paneler, maling | 500–1.400 kr. pr. m² | Store udsving efter ambitionsniveau |
| Byggeaffald, container og bortskaffelse | 10.000–35.000 kr. | Højere ved asbest eller bly |
| Byggesagsgebyr til kommunen | Varierer | Nogle kommuner opkræver timebaseret gebyr, andre intet – tjek dit kommunale takstblad |
Typiske totalbudgetter
- Minimumsløsning (ét gennembrud, køkken nedlægges, let istandsættelse i berørte rum): ca. 175.000–350.000 kr.
- Klassisk sammenlægning (gennembrud, ny planløsning i entré- og køkkenzone, el opgraderet, gulve og maling i hele boligen): ca. 400.000–800.000 kr.
- Totalombygning (nyt køkken, nyt badeværelse, nye installationer, flere gennembrud, ændrede flugtveje): fra ca. 900.000 kr. og opefter.
Læg 10–15 % til uforudsete udgifter. I ældre ejendomme finder man næsten altid noget: skæve bjælkeender, gamle skorstenskanaler, fugtskader ved facaden eller en tidligere ombygning, der aldrig blev lovliggjort. Overvej også, om du skal vælge hoved- eller fagentreprise, da entrepriseformen har stor betydning for både pris og dit eget tidsforbrug.
Tidsplan: hvor lang tid tager det?
| Fase | Typisk varighed | Hvad du selv kan gøre for at fremskynde |
|---|---|---|
| Forundersøgelse og foreningens godkendelse | 2–8 uger | Læs vedtægterne først, og få sagen på næste bestyrelsesmøde |
| Kommunens samtykke til sammenlægning | Hvidovre Kommune oplyser fx en frist på 6 uger, mens politisk behandling i Roskilde angives til ca. 2–3 måneder | Send komplet ansøgning: arealer, tegninger, dokumentation for ledighed |
| Projektering samt statik og brand | 3–8 uger | Kan køre parallelt med samtykkesagen |
| Byggetilladelse | Ofte 1–4 måneder | Undgå mangelbreve – de nulstiller reelt køen |
| Udførelse på pladsen | 4–12 uger (totalombygning 3–6 måneder) | Bestil køkken, gulv og stål i god tid |
| Færdigmelding, ibrugtagning og BBR | 2–8 uger | Saml dokumentation løbende, ikke til sidst |
Regn med 6–12 måneder fra idé til indflytning i en normal sag. Det er også derfor, mange køber naboens lejlighed og lader den stå tom eller udlejer den lovligt i en periode, mens sagen behandles – men husk, at kravet om ledighed og reglerne om bopælspligt skal overholdes hele vejen.
Efter byggeriet: BBR, boligskat og salg
Sammenlægningen er først færdig, når papirerne stemmer:
- BBR: Antal boligenheder, areal, antal værelser samt køkken- og toiletforhold skal opdateres. Forkerte BBR-oplysninger er en af de mest almindelige årsager til bøvl ved et senere salg – se hvordan du lovliggør arealer og retter fejl i BBR.
- Ibrugtagningstilladelse: Skal foreligge, før boligen tages i brug, når arbejdet er udført efter en byggetilladelse.
- Ejendomsvurdering og skat: En større bolig kan påvirke ejendomsvurderingen og dermed boligskatterne. Ved ejerlejligheder ændres fordelingstallet ofte, hvilket påvirker fællesudgifterne.
- Andelsværdi: I andelsboligforeninger skal maksimalprisen for den nye, samlede andel opgøres efter foreningens principper – aftal det med administrator, før du bygger.
- Byggeaffald: Nedrivning i ældre ejendomme skal anmeldes til kommunen, og der skal screenes for miljøfarlige stoffer som asbest og bly. Undervurder det ikke i tidsplanen.
Syv faldgruber, vi ser igen og igen
- Man køber naboens lejlighed, før kommunens praksis er bekræftet skriftligt. Over arealgrænsen er der ingen garanti.
- Man regner i BBR-areal i stedet for bruttoetageareal og opdager for sent, at man ligger over grænsen.
- Man starter nedrivningen, før samtykket foreligger. Loven forbyder udtrykkeligt bygningsforandringer med henblik på sammenlægning, før samtykket er der.
- Man glemmer flugtvejene. Et sløjfet køkken med bagtrappedør kan ændre hele brandstrategien – og udløse krav om certificeret brandrådgiver.
- Man løser bæreevnen lokalt uden at følge lasten ned. En bjælke over åbningen er ikke nok, hvis lasten ikke kan optages nedenunder.
- Man undervurderer overfladerne. Gulvovergange, stuk og paneler i to forskellige lejligheder koster mere, end de fleste tror.
- Man springer dokumentationen over. Manglende sluterklæringer og BBR-rettelser bliver dyre ved salg.
Ofte stillede spørgsmål om sammenlægning af lejligheder
Kan kommunen nægte mig at lægge to lejligheder sammen?
Ikke hvis betingelserne i lov om boligforhold er opfyldt: ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal over 130 m², boligerne skal være ledige uden opsigelse fra udlejerens side efter de bestemmelser, loven henviser til, og den bolig, der forøges, skal være ledig eller beboet af nogen, der ønsker at overtage den udvidede bolig. Over 130 m² er det kommunens praksis og skøn, der afgør sagen – i København typisk op til 150 m² og efter konkret vurdering op til 180 m².
Skal jeg altid have byggetilladelse for at fjerne en væg mellem to lejligheder?
Nej, ikke hvis væggen er ikke-bærende, og der ikke ændres på brandforhold, flugtveje eller fælles installationer. Men ændrer du de bærende konstruktioners virkemåde – fx delvis fjernelse af en bærende væg, hul i en bærende væg eller etablering af udvekslingsbjælker – kræver arbejdet byggetilladelse. I ældre etageejendomme er væggen mellem to lejligheder typisk bærende.
Er en certificeret statiker et lovkrav?
Det afhænger af konstruktionsklassen. Fra konstruktionsklasse 2 og opefter skal der tilknyttes en certificeret statiker, som udarbejder start- og sluterklæring. Etageboliger med vandret lejlighedsskel og mere end to etager ender typisk i konstruktionsklasse 2 eller højere, og derfor er en certificeret statiker reelt standard i sammenlægningssager i byejendomme.
Hvad koster det at lægge to lejligheder sammen?
Erfaringsmæssigt fra omkring 175.000 kr. for en enkel sammenlægning med ét gennembrud og let istandsættelse, 400.000–800.000 kr. for en klassisk sammenlægning med ny planløsning og nye overflader i hele boligen, og fra ca. 900.000 kr. ved totalombygning med nyt køkken og bad. Rådgivning, statik og brand udgør typisk 10–20 % af budgettet.
Hvad sker der med lydkravene, når to boliger bliver én?
Kravet om lydisolering mellem netop de to enheder bortfalder, men kravene i forhold til de øvrige naboer, til trapperum og til installationsstøj gælder stadig, og lydforholdene i boliger skal overholde klasse C i DS 490. Derfor skal nye gennemføringer i skelvægge tætnes ordentligt, og nye rør skal fastgøres lyddæmpende.
Kan jeg lægge lejligheder sammen på tværs af to etager?
Det er teknisk muligt via en intern trappe, men det er et markant større indgreb, fordi du bryder en etageadskillelse, der både er bærende, brandadskillende og lydadskillende. Det kræver altid byggetilladelse, statisk dokumentation og typisk også brandteknisk dokumentation – og prisen ligger væsentligt over en sammenlægning på samme etage.
Kilder
- Lov om boligforhold § 3 – forbud mod nedlæggelse af boliger og betingelser for sammenlægning
- Bygningsreglementet.dk – vejledning om ombygning og brug af certificerede rådgivere
- Bygningsreglementet kapitel 17 – lydforhold (klasse C i DS 490)
- Bolius – Sammenlægning af lejligheder
- Københavns Kommune – boligredegørelse med regler og principper for boligsammenlægning
- Ministersvar om arealgrænser for sammenlægning i Københavns Kommune
- Aarhus Kommune – retningslinjer for sammenlægning og nedlægning af boliger
- Roskilde Kommune – sammenlægning af lejligheder/nedlæggelse af lejlighed
- Hvidovre Kommune – hvornår må jeg sammenlægge og nedlægge en bolig?
- Gladsaxe Kommune – boligsammenlægning
- ABF – lejlighedssammenlægning i andelsboligforeninger
- Om konstruktionsklasser og krav om certificeret statiker
Regler og kommunal praksis kan ændre sig – tjek altid din egen kommunes aktuelle retningslinjer, inden du disponerer.
Skal vi se på din sammenlægning?
Vi hjælper gerne med at vurdere, om din idé kan holde – både bygningsteknisk og i forhold til kommunens praksis – og med at få statiker, brandrådgiver og håndværkere til at spille sammen i én tidsplan. Ring eller skriv til PREM BYG for en uforpligtende snak om projektet og et tilbud på projektering og udførelse. Du er også velkommen til at sende plantegninger og BBR-oplysninger, så vender vi tilbage med en ærlig vurdering af mulighederne, prisen og tiden.
